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房奴脱困首批房奴迎来还贷期满房价翻几番

来源: 2018年08月09日

房奴脱困:首批房奴迎来还贷期满 房价翻几番

核心提示:首批贷款购房者解套变“主人”,房价翻几番,早期购房者捡了大便宜。专家提醒,解套的“房奴”们要注意及时撤销抵押登记才能拥有完整产权。

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2003年6月13日,中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文件),主要以规范房地产信贷、规避银行金融风险为主要内容,对房地产开发贷款、个人住房贷款都做出了很多严格的规定。

2004年4月3日,中国人民银行国家发改委银监会联合下发了《关于进一步加强产业政策和信贷政策协调配合,控制信贷风险有关问题的通知》。

2005年3月26日,国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》“老国八条”,该《通知》从八个方面指明了目前房地产市场发展的具体路径。4月27日,国务院提出八项措施引导和调控房地产市场

房奴脱困首批房奴迎来还贷期满房价翻几番

,称之为“新国八条”。

2006年5月29日,国务院办公厅下发建设部等九部委15条《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,细化“国六条”,并提出90平方米、双70%标准。7月26日,国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》,强制征收二手房转让个人所得税。

2007年4月6日,多部门发布《房地产市场秩序专项整治工作方案》。12月4日,中国人民银行发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》。与此同时,2007年开始席卷欧美的金融危机也波及到国内经济,房地产市场开始明显降温。

2008年观望、救市、降息迷漫整个楼市,10月22日,在各地政府已相继出台救市政策稳定房价的同时,国家的态度也从默许转为支持,终于推出了包括“契税下调、免征印花税、免征土地增值税”等新政。11月5日,“国十条”出台。

2009年“小阳春”乍现,楼市最终大热。部分楼盘一年价格翻番。同时,在“四万亿”计划的刺激影响下,2009年央企抢地王成为一大风景并持续到2010年。

2010年4月,在全国房价一片上涨的背景下,国务院启动了新一轮宏观调控。其中北京在全国率先出台了“限购”政策。

2011年出台了“加强版限购令”,外地人连续5年缴纳社保或个人所得税才有购房资格,同时对本地人限购两套房,外地人限购一套房。在限购、限贷、限价等政策影响下,市场走势下行。

有房可住是人生大事

从本世纪初到2003年前后,是我国第一波房贷高潮期。以最普遍的住房贷款期限年计算,10年过去,很多首批房奴将为房贷画上句号,进入“无债一身轻”的状态。业内指这拨“第一批吃螃蟹的人”进入收获期,他们的房产大幅度增值。

遥想十年前的房价,对比今日的房价和房奴,一方面房产增值数倍,另一方面当今房奴压力更胜当年。对于这些解套的房奴,银行人士提醒,解套的“房奴”们要注意及时撤销抵押登记才能拥有完整产权,提前还贷的房奴们要注意选择合适的方式。

首批房奴迎来还贷期满

十余年前,国家开始大面积施行住房货币化政策。同时银行开始对居民住房贷款“开闸”办理。掐指一算如今正迎来首批房奴还贷到期的密集期。

“房奴”的由来,正是源于10年前收入水平不高,贷款买房可能会沦为房子的奴隶,影响生活质量。但从10年间北京、上海、广州、深圳等典型城市的房价涨幅情况看,房价上涨远远超过工资上涨。

“2002年,云南省的房价是2000元左右/平方米,最贵的房子也仅仅3600元/平方米。银行的政策也好,无论多大的房子,只要首付20%,贷款80%。但是,当时人们对按揭相对不能接受,就算是到银行按揭也是尽可能多地付首付,以少付利息。”一位银行人士告诉,当时她在昆明滇池路附近买了一套房子,房价是1800元,但是首付是40%,银行贷款10年。在2007年,她就还清了贷款。

以当时的个人消费贷款为例,在 2001年11月末,昆明个人消费贷款余额已达到61.15亿元,人均消费贷款水平达1200余元。与此同时,个人信贷所占比例在提高,二三十万元已成为个人消费贷款数额的主流。“对于当时的监管机构来说,这时云南省人均消费贷款首次突破千元,监管机构十分骄傲,还进行了大肆的宣传报道。”

注意到, 1998年以后,一些国有商业银行不断调整信贷政策,确定了将个人住房消费信贷作为全行重点支持的对象,予以优先发展的总体目标,并将全行每年新增贷款的30%投向了个人住房贷款。以工商银行为例,短短的几年时间,工商银行的个人住房贷款业务出现了历史性的跨越,个人住房贷款余额继2000年底突破1000亿元大关后,到2001年末已达1860亿元,个人住房贷款余额占全部住房贷款余额的比例也由1997年底的15%,一路攀升到目前的66%。

而云南省的发展速度更是迅猛,相关数据显示,1997年以来,工行云南省分行开办住房贷款业务以来,2004年11月17日,贷款额达到72亿元,在省内同行中率先突破70亿元,10月,该行住房贷款余额比1997年末增长了13.4倍;同时累计发放146亿元的个人住房贷款,10月末个人住房贷款余额比1997年末增加了40.4倍,已占到全行各项贷款增量的41.8%,居各项贷款增量的首位;省工行的个人住房贷款的余额和增量在同业市场占比分别达到26.82%和19.2%。

房价翻几番 早期购房者捡了大便宜

10年前购买房屋的人捡了大便宜。当时的房屋总价多在10万-30万元之间,市民贷款额度大多都在20万元以下,每个月还款则在1000元左右。经过10年,百姓收入提高的同时,房价也出现了大规模上涨的行情,当年的房产往往已经增值好几倍。如今的工薪族如要买房,贷款几乎是必须的选择,还贷额度相对10年前甚至上涨数倍。

自2010年开始连续出台多项楼市调控新政,包括号称史上最严厉新政的“限购令”,直到2012年,楼市成交才从2011年下半年的观望中逐步恢复稳定。从此,楼市进入“下半场”,早期的购房者都大赚。

相关数据显示,2010年,昆明房屋成交面积约为738.4万平方米,成交金额为万元,成交均价5290元/平方米。经过近几年的上涨,2009年昆明的房屋销售均价首次突破了5000元。昆明的房价竟然“遥遥领先”:成都为4680元/平方米、重庆4761元/平方米、贵阳4331元/平方米,仅次于南宁的5734元/平方米。在2009年12月份的70个大中城市房屋销售价格指数中,昆明房屋销售价格以同比8.2%的涨幅,领先成都的4.7%、重庆的6.3%、贵阳的6.8%以及南宁的4.6%。一个只有夫妻俩的小家庭要买一套100平方米的房子(价格约52.9万元),不吃不喝要干16年。

“不说2002年的房价是有多便宜了,就是在2006年到2008年买了房子也是大赚一笔啊。”一位资深的购房者告诉,2006年,滇池路柳苑小区77平方米的一套房子售价仅为17万元,当时的均价约为2207元/平方米。2008年年底,滇池世界花苑一套160平方米的房子,叫价83万元,平均每平方米5100元。而如今与当初的柳苑小区同样户型、面积的房子已经涨到40万元,均价约每平方米5194元。3年时间,每平方米房价涨了约3000元,翻了一番还不止。

解套的“房奴”们要注意及时撤销抵押登记才能拥有完整产权

专家:大规模偿清现象不会集中出现

对于2003年左右首批购房者,大部分将在今年或者明年偿还全部贷款,进入“无债一身轻”的阶段。

据链家地产市场研究部统计,以北京为例,2003年全年商品房成交量虽然较大,达到1770.6万平米,但均价只有约4500元/平米。按照套均90平米粗略计算,当时消费者购房平均购置一套房子只需约40.5万。贷款万。以当时5年期以上贷款利率5.76%计算,月供仅有约1400元左右。

另外,由于二手房市场在最近10年蓬勃发展,10年前买房的人群有很多在2007年、2009年就已经利用巨大的房价差进行换房,同样变相提前结束房奴生活。可以说,2003年左右是我国最近10年买房最佳时期,房价低,政策好,走势佳,是最不像“房奴”的一批购房者。

建行云南省分行住房金融与个人信贷部个人贷款科相关负责人提醒,在办理住房贷款时,银行一般会对房产做一个抵押登记,而带抵押登记标志的房产证,限制了房产的交易和再抵押,而在还完贷款之后,房产持有人需要到银行进行一个撤销抵押登记的程序,等到购房者和银行办完结算手续之后,再到房管局撤销抵押登记,这个时候房主才对房产拥有了完整的所有权。也有一部分购房者在办理贷款时曾经办理过担保手续,这样的客户还需要到担保公司去办理撤销担保手续,然后才能到房管局办理相关的产权手续。对于还清贷款的首批贷款购房者来说,如今“无债一身轻”,房子也升值了。但是值得注意的是,首先房产证70年期限已有损耗,这令房产自身在市场上的价值折损,另外十年前的钱更值钱,购买力更强。

业内人士提醒,还清贷款后,需要撤销抵押登记才能拥有完整产权,同时还记得去办理“保险过户”。贷款未还清时房屋受益人是银行,提前还款的情况下保险受益期限往往比供房期要长,因此还清贷款后,房屋受益人应转为个人。

同时,对于提前还贷的客户来说,银行当下执行“次年调”和“次月调”两种个人按揭贷款利率调整方式,央行调息后,房贷利率是次年调还是次月调,房贷合同中均有约定,通常合同中默认的都是按年调息,所以老房贷只能等到明年1月1日才按新利率还贷,只有新房贷才执行新利率。房贷办理时,客户也可选择“次月调”,但签了合同就不可再改,多数银行只允许贷款人更改一次调息方式。

由于贷款利率既可能降,也可能升,所以修改调息规则相当于与银行对赌在贷款期限内,到底是降息时间多,还是加息时间多。当处于降息通道时,“次月调整”对客户有利;当处于加息通道时,把“次年调整”改成“次月调整”,客户反而会多付出利息。所以更改房贷调息规则需谨慎,要对未来几年的利率走势有一个基本判断。

同时,该人士提醒,“次月调”更适合那些贷款年限少,一两年之内就能还清,或房贷剩余“尾款”已不多的购房者,其他房贷客户没必要选择“次月调”。此外,借款人还可通过缩短贷款期限来降低利息总支出。如贷款50万元20年还,执行6.55%基准利率,则20年总利息为39.8万元,但若缩短贷款期限为15年,尽管月供有所增加,但15年总利息却降为28.6万元,能省下超过11万元的利息。而老房贷明年就要执行新的更低的贷款利率,明显提前还款不是最好的理财方法。

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